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刷信用卡付房子首付,再把房子出租出去,客人

- 编辑:云顶娱乐 -

刷信用卡付房子首付,再把房子出租出去,客人

问:刷信用卡付房子首付,再把房子出租出去,客人的房租还房贷,自己还房子首付,行得通吗?

  即使不考虑投资风险(房价下跌等情况),这样的想法也是行不通的,因为房租远远抵不过房贷利息。

  房屋出租收益率普遍徘徊在2%上下,一二线城市普遍徘徊在1.5上下。假如房屋出租的收益率为2%,房子首付为30%,那么70%的房贷收益率能达到2%/70%=2.857%。而房贷的基准利率为4.9%,即使商业银行不出现上浮利率,客人的房租只能付房贷利息的一半。如果出现较大的上浮,比如当下有些商业银行上浮30%(融360数据,10月份全国首套房贷款平均利率为5.71%,相当于基准利率上浮16.5%),那么房贷利率就要高达4.9%*130%=6.37%,远在2.857%之上。

  而在信用卡套现过程每个月需要大量的资金周转,比如用这张信用卡还那张信用卡,那么首先要考虑信用卡额度有没有接近两倍首付金额。如果没有,选择的是小额度的还了又刷,刷了又还,这样容易被银行的风险监控导致降额或封卡。同时这样的手续费也较高,因为期限短,一般最长也只有三十天(非信用卡本身期限,比如在账单日不断的还了又刷),手续费0.6%计算,每年也要归还0.6%*12=7.2%,同样属于一笔不小的数目,要考虑收入水平。

  然而,在《刑法》第一百九十六条【信用卡诈骗罪、盗窃罪】和《关于妨害信用卡管理刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第六条有相关规定,恶意透支可能会被判刑和相关的罚款。信用卡大数额的套现需要谨慎,人家不办你没什么事,要是办你可能就要蹲大牢了。

又一个投机者诞生了,虽然许多人靠投机靠了第一桶金,又有许多投机者的下场落得很惨。所以坤鹏论一直建议每个人都应该踏踏实实的走好人生的每一步。再来看这个问题,坤鹏论有几个疑问?



第一,假如你真的如此有人脉,可以办出如此大额度的信用卡,一线城市咱们就暂且不提,我真的不相信你能靠信用刷信用卡可以刷出几百万,即使几十万你刷出来了,那么第二个月不需要将钱还上吗?

你自己拿什么钱还信用卡的钱啊?但坤鹏论也想了,你可以从朋友捣一下手,然后用别的方法再从信用卡套现出来去还朋友,每个月都需要这么操作,但套现是属于违法行为啊,另外你每个月都从朋友手里捣这个钱,朋友烦不烦呢?

第二,假投你这个房子首付二十万,贷款四十万,如果贷款二十年,每月还款2,617.78 元,而六十万元钱的房子可以租到这个价钱吗?即使可以租到,有的时候还会有空闲期,所以想用房租还房贷也很不现实。



第三,你有如此的信用,说明你很有人脉啊,也不需要去用这个下三烂的打法吧,完全可以将精力做一些更有价值的投资。

最后,坤鹏论想说的是,你这个办法行不通。别异想天开,踏踏实实的做事情吧,靠自己能力获取的财富才是真正的财富。

作为一个财经工作者,我不建议题主这么做,而且这么做不仅行不通,而且也有很大的风险。

说行不通,是因为你用信用卡刷卡套出现金付房子首付,银行在贷款时查询一下你的个人信用记录就会发现你信用卡有透支,就会要求你将信用卡的欠款先全部还清,然后再给你发放贷款,否则你的贷款就会泡汤。所以,刷自己信用卡支付房贷首付是行不通的。

我不建议这么做,是因为这种做法从理念上看是可以的,但要注意理论与实际是有很大跟差距的。一则这种贷款就类似于现在的零首付,在银行和政府严厉禁止之例,估计现在查得比较严格,也很难再这么操作了。二则如果现实中你的房租收入因经济疲软而不景气,不足偿还房贷本息的话,或者房租租不出去的情况下,你的资金就会出现断链而玩不转。我也不知道你的收入水平到底有多高,如果你的收入高可能还可应付还首付,如果你的收入低呢?首付就肯定还不了。

还有一个最大的问题,如果你仅仅是一个购房刚需族还好;如果你用这个手法炒房子达到财富积累之目的,那就相当危险了,如果一旦房价下跌,那你就惨了。

所以,我不建议这么做,否则会让自己陷入很不利的地位。

天呀,还可以这样操作的。在3、5年前别人会说真明智,现在可能就会被说成蠢蛋,完全要把生活陷进去的节奏。

首先信用卡额度并不高,刷一张也就5万、10万万,要刷多少张才够首付呢。即便凑够了几十万,不说一线城市首付一两百万的,就说大几十万首付吧,需要把主流银行的信用卡都申请上,还要保证给够额度。

这一步就是很大的坑。更大的坑在后面的还款,只要信用卡逾期欢,利息就太高了。

更大的坑是,租金根本就没办法跟月供匹配上,目前看1/2都不到吧,姑且说能顺利出租,租客能常年持续地住,这部分的差价从哪里去搞呢?

问题的关键在于,现在信息发达,这种操作手法太老套了,不管是中介还是炒房客,用类似的手法都非常娴熟了,他们的招数比这个更细致,更有可操作性。比如哪类银行有重点扶持,哪个地方有利率差价,都门清。

刷信用卡支付首付,想着租金够月供,是最low的想法,想起来挺美,却没有任何可操作性。

如果有人说,我就可以操作,我身边的人就有操作成功的,那你再认真思考下,如果能满足这类条件的人,买一套房根本就不困难,根本不这么算计。或者说,这么算计的成本,还不如他全身心工作呢。很多人精细计算的每一本所得所出,结果就把自己也算计进去了,低头太久,太习惯了,忘记了抬头看天,看更长远的路了。

16年底,信用卡分期买了一公寓,产权30平的loft,均价9000,总价27万,首付15万多,分期了14万多,还3年,每月还5000多月供。

贷款12万,10年,每月月供1300。

17年6月,房子交房,没钱装修,清水出租出去,月租金1200。

17年9月,结婚,拿了礼金,把信用卡分期还完了。

16年底,所在城市房价暴涨,这公寓的房价也跟着涨了一小半。(我大概买到了房子暴涨的初期,房价暴涨后,住宅限购,公寓才火起来)

现在,准备等明年租客退房了,装修了,出租出去,预计月租金可以到2000。还计划,有钱了,就提前把银行贷款给还了。

可以的,我就是这样操作的,但确实有一定风险,主要看运气,因为我其他的邻居中就有被银行审批的时候要求还清欠款,然后银行才给房贷的,我就没遇上。


2017年我买的西安新房,2018年买的北京昌平老破小一套二手房,都是两室一厅,用的类似方法,一共花了现金不到20万。(评论的酸菜们说不可能,那么我现在来把账目算一算吧)。西安首付7万,借贷大概是15万,借贷时间是3年,每个月还5k+,第三年是2k+。北京昌平的首付借了15万,借了5年,每个月还2800左右。两套房都是首房首贷,基准利率。因为北京走的公积金,不认外地住房和商业贷款,所以我不但算首贷,而且还只有3.6左右的利率,这一步被认为是神操作,因为不久以后北京公积金就改革了,按照现在的政策,不但是二套而且利率上浮,每个月房贷得多1000+。


西安的房子地段很好,装修家电配齐以后租金是2600,月供也是2600,租金抵月供。

北京昌平的小房贷款每个月7300,我公积金是6000,没装修租出去2100,不但抵了月供,每个月我还赚了几百块。

也就是说,我完全不用还房贷,只需要开头五年还利息就买了两套房,


偿还首付具体情况是这样的:

从2017年开始,前两年是每个月5600(西安首付)+2800(北京首付)=8500. 已结束。

今年,也就是第三年,我每个月2500(西安首付)+2800(北京首付)=5000+

第4-5年是2800(北京首付)。

五年以后贷款就全部还完了。实现了两套房的租金+公积金=月供。

(我公积金是提不出来或提太少相当于没有,基本没啥用处。)因为后面有人评论算式不准确,因为我写的是约数,具体几百几十几我就没记清过。


ps:西安的房子地段好,2017年以来价格已经翻一倍了,现在跌了一两千。北京的房子也算是低谷买的,涨了10%现在又跌回去了,相当于没涨没跌。


对于质疑一切的同学,我建议节省点精力比较好。毕竟我的收入、债务和房本这些是实实在在的,爱信不信,我没有必要写成长篇小说来给杠精科普。


看到这里的大概都是真爱吧,为了帮助刚需和轻投资者顺利上车,我补充几个tips:

1、有的银行是强势要求还上负债,才审批房贷的,比如当时的西安银行。

2、有的银行只要你薪水减去负债(月还款),仍然有房贷的两倍,还是会批给你贷款,比如去年的北京建行。

3、肉身测试,广发银行的财智金和北京农商银行的凤凰福瑞卡是不上征信的,当然我看不到银行那个版本的征信记录,我只能说结果:银行在审批我房贷的时候,没有考虑这一部分的负债。

我5张信用卡,额度分别是15万,13万,9万,5万,7000。按说40万的总额度应该也够个首付了,可是我绝不敢这么办,因为实在不可能还得起,买个80平的房子,120万,首付40万房贷一个月要还6000,40万如果用信用卡分期最多分3年,手续费3年7万多,47万36个月还清,一个月13000再加6000的房贷,小2万了。我靠,谁能告诉我哪的房子买起来1万五一平80平能一个月租到两万?要是有,我分他一半。我要一个月能拿出20000来还贷,那我还用得着套信用卡?幼稚

但是现在银行已经开始查这种0首付了,还有,你信用卡刷的首付,不用还吗?按揭贷款也要还??二者的利息你是否计算过,个人建议,如果靠刷信用卡套首付,这种方式不可取,除非房子特别便宜,低于市场价,你可以短时间炒,赚个差价,还有有些城市在银行审批的时候发现你信用卡透支很严重,可能叫你全部还了,才能批复你的贷款,所以做这件事之前,一定要问专业人士,确定能通过,方可操作,个人建议,仅供参考

本人和同事都有以楼主的方式去买佛山房子,2016年购买,首付两成16W全刷行用卡分24期共刷6张卡,房子月供2700,工资月收入也只是1W左右,前面两年半过的非常辛苦,左卡套又卡去还钱,现在基本还清行用卡。房子在2017年五月份交的房,为了减轻负担我出租1600,算下来我每月供房贷1100就可以,房子买的时候房价是7000每平米,两年半后已涨12000每平米。 现在算下来如果卖掉,我和我同事这两年纯赚55万。但我不想这么快卖,后面一定还会涨,最近央行投放1.5万亿元到市场,物价还会上涨,更别说房子了, 如果楼主收入不稳定,我建议别这么做,有风险。 如果收入稳定,我建议选好有增值房子果断买!




在我没有从事这个行业的时候,我就经常听到那个谁谁谁用了多少张信用卡套了几套房子,那时候听到这样说,感觉怎么可能,银行会有这么大的漏洞,后来进入房产这个行业,真的见到了传说中的那种人了。

我们有个同事从事房产经纪4年有余,2014年他当兵退伍,用退伍费和父母的钱在青岛胶南那边买了个70多平的套二,总价40来万。2016年5月份把胶南的房子卖了近60万,还去房贷,手里剩了30万左右,在7月份用这30万又换了一个140平的套三,每个月的房贷3000左右,到了2017年,房价涨了一年,在经过这一年的沉淀,我这个同事又决定继续上车,在黄岛这边买了个总价80万的房子是一个顶楼加阁楼的(现在单纯上面的阁楼80万,都有人抢了),他自己找关系做了个高评,低首付加上税总共不到10万买下这套房子,每个月的房贷是6000多,两套房贷加起来一个月要换一万多。

其实吧,这些还没有什么可让人佩服,接下来在2018年4月份,因为我们跟海阳一些楼盘合作,他又在海阳以他对象的名义买了一套,首付花了不到二十万(这是套的信用卡)目前一个月的月供在1.3万左右,我到现在都不知道他总共有多少张信用卡,反正每天见他的电脑上有一张EXCEL表,清清楚楚的记着,哪个时间哪张卡需要还多少,还有多少额度。

我举上面这个例子并不是鼓励大家去向他学习,都看到了他现在房子给他带来的收益,但从来没有人能了解他每天生活在这种负债情况下的悲楚,他经常说的是千万别学我,太累了。

最后说一下如果最近想用租户的租金去抵掉房贷,那连想也不用想了,目前每个月的租金只能说可以缓解一下月供的压力,房价涨的太快了。

因为时间比较仓促,可能写的有点含糊不清的,有什么疑惑我们可以一起讨论。

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