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一套投资房买的时候50万,现在卖掉可以卖82万,

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一套投资房买的时候50万,现在卖掉可以卖82万,

问:一套投资房买的时候50万,现在卖掉可以卖82万,现在出租一年25000元,出租和卖掉哪个更划算?为什么?

谢谢邀请。

都不考虑其他因素的话,出租比较划算。计算过程简述如下:

(1)直接卖掉,获得82万元,那么用这82万资金进行理财,按照5%的利率水平进行复利计算,5年后是105万元,10年后是134万元,20年后是218万元,30年后是354万元。其实,如果考虑通胀因素,每年货币的实际购买力都会下降,按照通胀率2%来计算的话,5%的利率实际收益只有3%(5%-2%),那么计算下来的结果是:5年95万,10年110万,20年148万,30年199万。

(2)房子不卖掉,收租金。先计算一下题主这套投资房的收益情况,如果把租金当做50万购房本金的利息的话,那么相应的利率是5%,已经算是一个不错的收益水平。接下来,我们计算一下房屋的租金价值,考虑到物价上涨带来的租金增长,假设每年租金增长水平是5%(这个增速已经不算快了),同时再把每年收到的租金进行理财,利率同样是5%,这样的情况下,不同年份后楼主的收益在多少呢?

①单看租金的话,第五年租金29000元,第10年37000元,第20年60100元,第30年103000元。

②如果把收到的租金进行理财的话,相应的租金及租金收益总额如下:

5年收益为15万元,10年收益为39万元,20年收益为126万元,30年收益为309万元。

③此外,还要考虑房子这项资产。假设房子还是按照82万的价格,那么加上②中的租金及其收益,可得:5年97万元,10年后121万元,20年后208万元,30年后资产总值是391万元。在第20到第30年间,资产的数额超过了直接买房的数额(未计算通胀影响)。

④如果计算通胀的影响,将租金每年的收益设置为3%(5%-2%),那么可得相应的租金及租金收益的总额如下:5年后15万(加上房子的82万,一共97万),10年36万元(加上房子一共118万),20年106万(加房子一共188万),30年237万(加房子一共319万)。

可以看到,长期来看,租金及租金理财带来的收益超过了直接卖掉房子得到82万元的收益,尤其在考虑通胀的情况下,租金方式带来的收益远高于82万资金带来的收益,主要原因在于租金方式有助于抵御货币通胀带来的购买力下降。

综合上述来说,存在通胀的情况下(考虑货币购买力的下降已经物价租金的上升),如果采取同样的理财方式,那么还是收租金的方式比较划算。

现价82万元的房子,出租和卖掉哪个更划算,如果是我的我话,我主要从两方面来考虑,第一是房租收益率和理财收益率对比,第二是未来房子的增值空间。

房租收益率和理财收益率对比

82万的房子出租一年收入2.5万元,年房租收益率为2.5万元/82万元=3.05%,这个收益率比很多市面上的低风险保本保息理财产品还低。

比如国债三年期收益率4%、五年期4.27%,三年期大额存单最高上浮55%到4.2625%,民营银行智能存款最高能达到5.5%,都超过了房租收益率3.05%,其中智能存款收益率将近房租收益率的一倍。

因此,假如出售这套房获取82万元的现金,拿去做低风险的理财的话,收益会远高于房租收益率。

未来房子的增值空间

随着金融去杠杆和“房住不炒”政策的推行,以往房子只涨不跌的趋势得到了有效的遏制,有些三四线城市从去年开始已经慢慢下跌。

我有个朋友,2015年70万买的房子,2018年初有人出价120万元购买他不卖,到了今年105万都没人愿意买了。

所以,假如82万这个房子是优质地段的房子,比如学区房、医疗、配套等都比较完善,那么未来增值潜力还是有的,而如果这个房子并不是优质地段的房子的话,未来增值空间是极其有限的,不如早点转换成现金流,落袋为安。

况且,国家已经在研究制定房产税政策了,二套房及以上的房子都将会被征税。

最终卖不卖还得视个人实际情况而定,比如考虑作为改善性住房、考虑父母子女的住房需求等等因素,建议深思熟虑下再做决定,毕竟这是一笔较大的资产处置。

码字不易,麻烦动动手指点个赞鼓励下,更多理财干货和财商知识,关注我,一起交流成长。

一套房子用来投资,买入的时候50万,现在上涨了有差价是可以考虑卖出。同时你又出租了,每个月有租金无非就是在纠结差价划算还是长期收租划算。

从账面来分析

首先82万减50万中间的差价是32万,这是这笔投资目前为止的利润。租金一年2.5万,如果你持续出租会给你带来持续的收入。这目前是你这套房子给你带来当下的收益,未来不确定。好,从这上看你已经有了利润,卖出是赚钱的,以投资为目的的卖掉没什么问题。但是,如果这个房子还能上涨,可能以后卖出的价格会更高,在这个过程中你可以拿到上涨的价格叠加租金,相当于是最大化的增值。打个比方,你预期在拿5-10年,如果这期间房价涨不动,还有租金收入差不多可以收十几二十万呢,可万一房价还能涨呢,你说是吧?


房价+租金还能不能上涨?

既然是投资的房产,那就要分析房产还有没有上涨空间。这要看你所在城市的情况,假设房子还有上涨空间。那么你现在卖出的价格不一定是最高点,从现在房产成交量看是缩量的,这跟政策调控有关。我个人觉得,房产是保值增值的一个品种,从长远的角度房价走的是上升趋势,现在不涨了只是在震荡而已。这还要看你所在城市人口密度,如果城市随着发展还有空间,势必会吸引人过去,人一多需求一高就要涨。不过从你的题目看我不知道你是什么城市。房子卖出的时机我觉得是在量价齐升的时候,记得之前一波房价疯涨的样子吗,当人家挤破头都要买的时候是比较好的卖出点。类似于股票走突破震荡主升的时候,疯狂的时候再卖。


卖掉的目的

作为投资,房产应该是长期持有的一个品种。我不知道你卖掉的目的是什么,如果是急着用钱那就卖掉。如果不是,只是觉得这个东西涨高了要兑现利润就要考虑一个问题。首先你这笔资金是用来投资的,卖掉之后势必还是要拿来投资,那么当下有没有比你现在这套房产更好的投资品种。如果没有,卖出后闲置了这笔资金我个人觉得还不如继续拿着这套房。如果有,而且觉得比手中这套房子赚的会更多可以考虑换其它的。


个人建议

我现在有套房子和你性质差不多,也是每个月收房租的状态。我可以分享一下我自己的想法:

1、房子我觉得是比较安全的品种,从古至今都是这样。所以,我手中的房产基本都是长期拿的,不到万不得已不会卖。而且我是一线的房子,我看好它能持续上涨。

2、如果房价能涨,租金也可以跟着一起涨,其实这中间有2笔收入,一个是房价潜在的上涨空间和租金的上涨预期,从时间效率上看如果别的品种没有它来得快肯定选择拿着。

总结,你可以根据自己的实际情况定夺,卖掉后你可以拿到这笔差价同时会断了房租,但可能面临的问题是房价还能继续涨,就跟你卖掉股票再涨20%一样你自己心态上能不能过去。就怕你卖了它,再去投其它的反而没有这个好。

您的问题,简而言之是“持币还是持房”。

第一部分:判断的前提条件

我个人认为,如果要想给出中肯的意见,必须你把问题问得精准一些,比如:

1,你所在的城市是哪一个?是二线还是三四线?因为,不同城市的房地产发展趋势不同,甚至截然相反。

2,你房子在这个城市的具体区位?是新城区,老城区,市中心,郊区,因为,同一座城市不同区域的地产的价值相去甚远。

3,你持有的房产属性是什么?是住宅,商业,公寓,写字楼或者是其它的。毕竟,不同的地产,市场需求是不一样的,未来的走向也大不相同。

4,你购入时的单价是多少?现在周边地价是多少?周边房地产的开发成本价是多少?因为现房成本关系着你房产的未来溢价空间。

5,你所持房产周边的资源有多少?是不是学区房;是不是商业核心区;是不是临近大型的专科医院,是不是有大型的企业?毕竟房价不是孤立的钢筋水泥的价格。

只有根据以上的具体情况,才能精准的分析是持币合算,还是持房合算。

我认为,在没有具体前提条件下的判断,都是满口跑火车的胡诌八扯。话虽然难听,但理就是这个理。

第二部分:判断的方法

没有以上的条件,我只能给你一个判断是“持房还是持币”的方法,我认为我总结的这个分析方法,适合大部分的普通百姓使用。

而就投资而言,持房的利益点有两个:租金收益和溢价收益。中国地产最大的收益源于溢价收益。

一、房地产有没有溢价空间的判断

抛除中国经济的整体因素不讲,单说你房产所在的城市。

1,房产所在的城市,是不是具有良好的发展预期,是不是人口持续流入,经济环境是不是越来越好,如果答案是肯定的,该城市的房价一般情况下会涨,还有溢价的空间,暂时不要卖。因为,房价是城市经济发展红利的产物。如果答案是否定的,那就卖掉。

举例:黑龙江的七台河,伊春两个地级市,经济环境每况愈下,人口持续外流,房价也一直下跌。而同为黑龙江省,人口持续流入的哈尔滨则房价持续攀升。还有,经济发展预期较好的浙江的嘉兴,广东的惠州房价持续攀升。

2,所在区域是不是未来该城市发展的热点地区,比如在附近有没有新的规划,有没有重大政策利好,比如新区,比如地铁站,大公园,交通枢纽,重点学校,知名商业,著名医院等等,如果是,房子溢价空间较大,暂时不要卖。如果不是,卖掉。

举例:河北固安因修建高速和临近新建飞机场,房价两年翻番。雄安周边因新区规划,房价飞涨。

3,周边的地价是不是越来越贵,周边是不是有恒大,碧桂园等大型的地产公司进入,如果是,房价还会涨。如果不是,卖掉。

你的房子从50万到85万,溢价不到100%,没有必要惶恐。要根据以上方法,判断未来走势,卖早了,就会出现《夏洛特烦恼》中,夏洛同学劝亲属卖房的悲剧。如果以上三条都是否定答案,那就快点出手吧,就会贬值,甚至砸在手里。

二,如何判断租金收益是否合算

租金收益的关键指标是租售比。可以勉强接受的租售比为:住宅20:1,低于这样的租售比,就已经跑不过CPI了。商业12:1,因为12年,你的土地使用权就已经使用了30%了。

以此租售比来算,你价值80万的房子,租金2.5万,已经没有租金收益可言了。如果你的房产再没有每年5%以上的溢价空间,那我劝你就赶快出手卖掉吧。

以上是我个人根据我的从业经验,总结出的观点,请辩证采纳,毕竟我们这些空口说白话的人,对你的投资结果是不负责的。请务必慎重!

诸位读者,如果感觉有道理,请支持关注我一下,同时点个赞。如有不同看法,欢迎指正,讨论,以帮助我提高。

“客观立场,公证评价,尽我所能,凭良心,说实话”——笔者 海南房产销售人 金良

财智成功曾经说过,2018年可能是房产投资变现最后一年了,越往后变现越难,有价无市的概率极高。


买的时候50万元,卖掉可以得到82万元,收益率超过60%,已经是非常高的回报了。

假如拿着82万元去存大额存单,最高4.2%的利率下,一年有3.44万元利息,显然比一年租金2.5万元要好得多。


房产税三年内落地的概率不小,到时候要付出更高的持有成本。


把房子出租需要操心的事情很多,房子出了问题要去维修,出租两三年换人租的时候往往还要简单装修一下。如果中间出现空档期,一两个月没人租的话,就完全没有回报了。


房价未来下降的概率远大于上涨的概率,不管上涨还是下跌,能买得起房的刚需已经不多了。实际上,现在租金虽然有所上涨,但是也已经接近市场极限了,一二线城市未来离开的人会增加,而三四线城市房子租不出去的概率也会加大。


从宏观角度分析,未来经济面临的风险很多,美国一直虎视眈眈的搞事情,出售股票或者多余房产,有利于规避风险。

答案是卖掉划算。

50万买的房现在卖掉可以卖82万,这其中的收益率已经达到了64%,这是一个相当惊人的数字,除了不动产以外,恐怕很少有什么投资能达到这样恐怖的收益率了。那么为什么建议卖掉而不是出租出去呢,我们来算一笔账。

如果卖掉,卖得82万,实际上到银行或者买支付宝里面的定期产品要达到5%的收益率简直是轻而易举,那么就按5%的收益率来算,820000×0.05=4.1万,这显然比一年2.5万的租金多多了。除此之外,现在的政策大家都看得到,房价在未来继续上涨的空间和可能性其实都不太大,在这样的环境下,再加上可能会有新的房产税政策出台,那时候的持有住房成本可就高多了。

谈完收益,再看看其他的。如果卖房,要操心的只有买卖合同和跑房产局的事情,十几天到一个月就可以完成,而且过户费都是买方出,并不算特别操心。而出租房子不一样,你得担心家具的损坏,租客的人品,要确保租客不会拿你的房子做一些违法的事情,要确保不会受到邻居的投诉和物业的介入,这样一来,要投入的操劳显然就比直接卖掉多一些,另外,租房可能遇到的问题是一年中可能会有几个月的空窗期,而在这几个月中,是产生不了任何收益的。相比之下,把房子出租出去就显得不是那么的明智了。

分析完以后,答案是卖掉划算。

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个人认为,卖掉还是出租可以参考于以下三点。一是该房产是否还有升值空间?升值空间有多大?从你说的情况来看,82万的房子,一个月租金2500元,虽然从回报率来看,并不高,但是目前中国的租售比普遍偏低。排名第一的厦门甚至达到1100,也就是说,必须要1100个月才能回本,相当于要租92年才能回本,但是并不妨碍他的房价保持稳定的增长。所以不能从租金回报率来看他的价值。而且应该从房子目前的地段,自己未来的发现空间来看。一般房价是否保持增长主要看几个方面,1是地段,地段是否在核心地段,2是是否为学区房,3是小区周边配套。如果是旧小区,又不是学区房,一般增值潜力不大。如果你判断它增值空间不大,那么可以考虑出手。不过从你目前的租金来判断,位置应该属于不错的位置。

二是看你房租的性质,个人觉得如果是商品房,可以考虑继续持有看看,如果是商住或者商业性质的房产,除非位置地段处于绝对核心地段,否则一般来说,增值空间是有限的。

三是出售以后,你拿到这82万是否有好的投资途径,如果有,而且比较稳妥的话,可以考虑出售来投资(当然也可以采取贷款的方式来投资,如果您认为房产还有很大增值空间的话)。另外取决于您的投资风格,如果倾向于保守的话,持有房产是一个不错的选择,当然是否适合长期持有,参考以上两点。

以上内容仅为个人观点!!

我个人建议卖掉!

理由:

1、如果卖掉,立即获得32万税前收益,本例82万。按当前5年最低保底利率,5年可超过5%利率!得一达到,其他投资的项目获利和风险并存!好处就是现金非常灵活!

2、如果不卖,你未来只会获得年2.5的净现金收益(净现金流),如果房租按照年涨幅2000元,按照20年计算,回报率5.6%,好处就是除了可以获得租金,还可以获得房产增值的收益(房屋出售时获得),好处是相对稳定!但是不灵活。

具体那一个方案好,还是要看您对未来市场的判断,还有就是你自己是否有其他的投资渠道!

个人认为,如果是从投资的角度,就不用考虑房产的!如果是从考虑自己不能低于很多风险,或者,不善于更多的经营,那就持有!!

如果这套房是在一二线城市,建议继续持有。如果这套房是在三四线城市,建议卖出。

如果这套房是在一二线城市,建议继续持有。因为现在一般的一二线城市,人口基数都不小,人口大多处于净流入状态,经济面良好,交通设施发达,教育医疗资源丰富,资金充裕,考虑到经济的持续发展及人口的集聚,对这些城市持乐观态度,房价仍有上涨空间。因此,继续持有会享受到房价上涨及出租两方面带来的收益。


如果卖掉去买理财产品,现在市面上大多数理财产品收益并不高,收益稍高一点的理财产品,一样有风险。


我们来做一个测算:如果卖出,买理财产品,假设理财产品的年收益率为5%,10年复利后,现在的82万可以变成135万。如果不卖,每年租金25000元,假设10年租金增长20%(肯定不止增长20%,这里保守的估算),10年租金就是30万。135-30-82=23万,也就是说,这套房子只要10年累计增长23万,10年累计增长率只要有28%(23/82=28%),就能跑赢理财产品。一二线城市的房子如果真的涨起来,28%也就是一年的涨幅。

如果这套房是在三四线城市,建议卖出。因为三四线城市,人口大多处于净流出状态,这两年受一二线城市限购溢出的影响,三四线城市的房产无论是价格还是销售量,都出现暴涨。因此,市场上的房子供应量较大,而且价格已经不便宜。考虑到未来的价格会增长乏力,现在可以卖82万,卖掉的话,赚32万。如果不卖,出租每年租金25000元,32万需要将近13年才能回本。13年的变数太大,有可能以后租金下降,也有可能以后卖不到82万。总之,相对来说,风险比一二线城市要大得多。


因此,这套房子是出租还是卖掉,关键看是在哪个城市。

尽管房子当初买的价格是50万,但按照现在市值82万计算,在租金不变的情况下,实际年租金回报率只有3%,这样的回报率显然太低,卖掉房子更划算:

投资房产的收益主要由租金和增值两部分组成,但是目前无论是一二线城市还是其他小城市,房屋的租金收益率普遍很低,单靠租金收入已经无法跑赢通胀;从房子自身增值情况看,现在已经过了炒房高峰期,各地房价逐渐趋于稳定,“房住不炒”政策定位和市场维稳的大环境下,房价不可能再出现类似过去那样的翻翻上涨,房子的增值空间越来越小了。

如果把卖房子的82万用于理财,比如选择银行年利率4.2625%的三年期大额存单,每年可以轻松获得3.5万元的利息收入,如果选择同样稳妥的5%左右的理财产品,则年利息收入可以达到4.1万,很显然理财收益远远高出每年2.5万的房租收益。

房子单纯用来出租,中间难免不出现空租期,还要进行维修保养,为寻找租户劳心伤神、支付中介费用,遇到不注意生活细节的租户把房子弄脏,二次、三次装潢费用更是一笔不小的支出。这样一算,年租金回报率还达不到3%,更加的不划算。

房子属于不动产,变现能力较差,如今市场逐渐趋于平稳,未来一旦房产税出台,持有多套房产的成本就会增加,再要是大家蜂拥着甩房,房价下降的可能性极大。如今的房价已经高高在上,很难再达到一个新的高度,能够在高位时见好就收,及时甩出多余房产,才能盘活资金,进入下一投资循环。

总房价82万,大概率不是一二线城市的房子,如果是位于产能过剩、没有人口和产业支撑的的三四线以下城市,再不是位于城市群、都市圈内的三四线城市,不仅房价上涨的空间非常有限,下降的可能性倒是很大。

新的房源不断推出,房子的质量、结构,以及小区的绿化、物管等条件更加强于老旧小区,如果该房子房龄太长,可供挑选的人群会更少,遇到合适买主及时出手,钱以落袋为安。

综合以上情况,卖掉房子比较划算(个人建议,仅供参考)。

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